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La Comisión Federal de Comercio (FTC), en conjunto con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y el Estado de Illinois anunciaron hoy día que, la entidad de préstamos hipotecarios Mercantile Mortgage Company, Inc. (Mercantile), ha acordado resolver acusaciones que alegan que la compañía engaño a prestatarios sobre los terminos de sus préstamos en violación de la Ley de la Comisión Federal de Comercio FTC (FTC Act), la Ley de Protección del Consumidor contra Prácticas Comerciales Engañosas y Fraudulentas ( Consumer Fraud and Deceptive Bussiness Practices Act) del Estado de Illinois, y también en violación de la Ley de Procedimientos de Cierre de las Transacciones de Bienes Inmuebles (RESPA). Según la FTC, el engaño alegado resultó en que muchos prestatarios no se dieran cuenta o supieran que sus préstamos requerían grandes pagos finales llamados pagos "globales" (balloon payments en inglés) al final de sus terminos. El acuerdo propuesto requeriría que la compañía haga un pago de $250,000 para la compensación y para la creación de un programa que ofrezca a determinados prestatarios la refinanciación de los préstamos con pagos globales finales.
Por separado, La FTC y el Estado de Illinois han presentado una acción judicial ante la corte federal del distrito contra el agente hipotecario Mark Diamond y la compañía OSI Financial Services, Inc., propiedad y bajo control de Diamond. Tanto Diamond como su compañía han sido demandados por engañar a sus prestatarios sobre las condiciones o los términos de sus préstamos. Diamond, en su operación como agente (broker), le refirió a la compañía Mercantile Mortgage numerosos préstamos que el tramitó.
"Estos casos demuestran que la FTC, actuando en conjunto con otras agencias gubernamentales de cumplimiento de la ley a nivel federal y estatal, continuará combatiendo vigorosamente las prácticas engañosas en la industria de préstamos hipotecarios," dijo el Presidente Comisario de la FTC, Timothy J. Muris.
"En los últimos cuatro años, la Comisión ha presentado 17 acciones de cumplimiento de ley contra entidades de préstamo que pretendidamente han estado involucradas en prácticas engañosas u otras prácticas ilegales.
Según las autoridades federales: Mientras que el enorme crecimiento de la industria de préstamos hipotecarios a resultado en el abrir de puertas a los consumidores con acceso limitado al mercado del crédito, frecuentemente los consumidores confrontan prácticas de otorgamiento de préstmos ilegales en el mercado de préstamos hipotecarios.
El Secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, Mel Martinez, declaró: "Hoy, en un esfuerzo conjunto con la FTC, nos unimos con un propósito común: proteger a las personas vulnerables de aquellos que los acechan. Sumando los recursos del HUD y de la FTC, continuamos restringiendo las prácticas engañosas de los prestadores y otros proveedores de servicios, y en este proceso, nos convertirmos en una voz aún más potente para la preservación del sueño americano.
Aunque los prestamistas de préstamos secundarios (subprime lenders) puedan extender el acceso al crédito a individuos que de lo contrario quedarían fuera del mercado, el gobierno declaro que, prestamistas sin ética utilizan prácticas engañosas para esconder información crucial y necesaria para formular decisiones con respecto a su bien de mayor valor – su casa.
"Este tipo de fraude tiene un impacto devastador sobre las víctimas debido a que, para muchas personas, la acumulación de amortización hipotecaria (equity) en sus casas les ha tomado mucho tiempo construir y la misma representa sus ahorros de toda la vida," dijo Jim Ryan, Fiscal General del Estado de Illinois. "Continuaremos trabajando con la FTC y con otras agencias gubernamentales de cumplimiento de ley para proteger a los consumidores contra los prestadores depredadores."
Reclamo contra Mercantile
La compañía Mercantile Mortgage, basada en Westernville, Ohio, le ofrece préstamos a los consumidores de 23 Estados. Su negocio principal dentro del mercado consiste en el otorgamiento de hipotecas o préstamos secundarios, que incluyen préstamos para aquellos consumidores considerados prestatarios de alto riesgo. Muchos de los préstamos originados por Mercantile eran cubiertos por la ley Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA), la cual abarca ciertos préstamos de alto costo que son garantizados con la vivienda o la casa del prestatario. Para estos tipos de préstamos, se le requiere a la entidad de préstamo que provee determinadas revelaciones de datos informativos (HOEPA Disclosures) por lo menos tres días hábiles antes de firmar el contrato.
Mercantile solicita el ofrecimiento de préstamos a través de sus propios empleados o representantes de préstamos (loan officers), como también por medio de agentes hipotecarios independientes (third-party mortgage brokers). La queja o demanda alega que Mark Diamond es un agente que actuó como representante de Mercantile al ofrecer y cerrar acuerdos de préstamos en nombre de Mercantile Mortgage. Este es el primer caso en el cual la FTC ha acusado a un prestador por las acciones de un agente o broker independiente.
El escrito de agravios nombra como partes demandadas a Mercantile Mortgage y a dos de sus representantes, Bran Silveous y Ronald Noble. La queja alega que uno de los anteriormente citados, a través de empleados de Mercantile y Diamond, participaron en varias prácticas ilegales y engañosas para inducir a los consumidores que tomaran préstamos otorgados por Mercantile. Un número significante de los préstamos otorgados por Mercantile eran préstamos de 15 años requiriendo un gran pago global al final del término propuesto, usualmente el 80% de la cantidad total del préstamo. Conforme al escrito de agravios o demanda, Mercantile desencamino a prestatarios utilizando tacticas engañosas u ocultando la existencia de estos pagos mayores finales o pagos globales antes del cierre del contrato. Además, la demanda alega que en muchas instancias, Mercantile no divulgó la existencia de estos pagos globales en las revelaciones de datos requeridas por HOEPA (HOEPA Disclosures), y en otras incumplió el requerimiento de entrega o de proveer las mismas.
El agravio también cita que Mercantile falsificó en varias instancias el significado de terminología clave y el costo de sus préstamos. Los consumidores fueron engañados respecto de la tasa de interés, el monto de los pagos mensuales y la existencia de penalidades por prepago del préstamo. La Comisión también sostiene en la demanda que Mercantile cometió una violación a la ley llamada Truth in Lending Act o TILA y a la Regulación de Prácticas Crediticias de la FTC (FTC Credit Practices Rule). La demanda además incluye alegaciones presentadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, alegando que la compañía violó RESPA al dar y recibir retornos en el proceso de referir clientes de préstamo. Según los cargos citados, Mark Diamond refirió la gran mayoría de sus clientes a la compañía Mercantile Mortgage, durante un período de tres años, a cambio de un alto honorario que generalmente llegaba hasta el 10 por ciento.
Orden de Acuerdo en el caso Mercantile Mortgage
La orden de acuerdo, todavía sujeta a la aprobación de la corte, prohíbe permanentemente a los demandados volver a engañar a sus prestatarios sobre los costos, terminos o condiciones de sus préstamos como así también la violación de HOEPA, RESPA, Truth in Lending Act, y Credit Practices Rule de la FTC.
Adicionalmente, la orden propuesta requiere un pago de $250,000 a la FTC para a ser utilizado en la indemnización de los consumidores, y la creación de un programa que provee refinanciación gratuita y la obtención de nuevos préstamos sin pagos globales a ciertos prestatarios cuyos préstamos requieren un pago final mayor.
Como parte del programa, Mercantile se hará responsable de pagar todos los gastos de cierre. Estos gastos incluyen el valor de los servicios de Mercantile al igual que los de otros aseguradores y terceras partes. (En algunos de estos casos, los consumidores tendrán que pagar una pequeña porción de los gastos de cierre, pero esta no excederá de $200.) Estos préstamos refinanciados serán otorgados por términos de 30 años y tendrán un interés fijo, sin penalidad de prepago o pago global. Mercantile también le deberá ofrecer el interés más bajo disponible a cada prestatario, en concordancia con el historial de crédito de cada uno. El interés del préstamo refinanciado no podrá superar por más de 0.3% la tasa de interés del préstamo actual del prestatario.
El prestatario será elegible para el Programa de Refinanciamiento si cumple con las siguientes condiciones:
En los próximos meses, la Comisión Federal de Comercio notificará por correo a todas las personas que sean potencialmente elegibles como solicitar el programa de refinanciamiento
Agravio o Queja Contra Mark Diamond y OSI Financial Services, Inc.
Según el escrito de agravios sometido por la FTC y el Estado de Illinois, el agente Mark Diamond toma como objetivo a los propietarios de viviendas con crédito deficiente, quienes podrían tener dificultades en obtener financiamiento por medios convencionales. La denuncia alega que Diamond ofrece sus servicios a personas con bajos ingresos, incluyendo personas mayores y personas con acumulaciones hipotecarias considerables sobre sus casas, y que posiblemente ni siquiera esten considerando un préstamo hipotecario.
El agravio alega que Diamond y OSI han tomado parte en numerosas actividades ilegales y engañosas con el objetivo de lograr que los consumidores soliciten y acepten préstamos hipotecarios. La gran mayoría de estos préstamos son de corto plazo, sólo 15 años, con pagos globales a la finalización del término del préstamo. La queja alega que, en muchas instancias, los demandados han falsificado:
De acuerdo a la queja, en muchas instancias, Diamond le ha presentado a sus clientes documentos de cierre incompletos para ser firmados, en los cuales los términos y las condiciones del préstamo – como el porcentaje de interés anual, el monto del pago mensual, y el monto del pago final o global - se dejaron en blanco. Diamond también le ha requerido a sus prestatarios que firmen acuerdos de gestión de préstamo en los cuales no se especifica la cantidad a pagar. Se alega que Diamond incluyó su cargo de agente con posterioridad a la firma del contrato. Estos cargos, que han sido financiados por el prestatario y pagados con los ingresos del préstamo, usualmente consistían en el 10% de la cantidad total del monto del préstamo.
La Comisión Federal de Comercio y el Estado de Illinois le han pedido a la corte que le exija de manera permanente a Diamond y a OSI Financial no volver a violar la Ley de la FTC (FTC Act) y la Ley de Protección del Consumidor contra Prácticas Comerciales Engañosas y Fraudulentas ( Consumer Fraud and Deceptive Bussiness Practices Act) del Estado de Illinois, y que se les ordene indemnizar a los consumidores afectados.
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
Desde el comienzo de su administración, una de las prioridades del Secretario Martínez ha sido asegurar el cumplimiento de la ley. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) se encuentra trabajando actualmente junto con el Departamento de Justicia para hacer cumplir las leyes contra la discriminación en el mercado de vivienda. El Departamento también está trabajando con la Agencia de Protección Ambiental (EPA) y el Departamento de Justicia para proteger a los niños contra el envenenamiento a causa del plomo.
Bajo el liderazgo del Secretario Martínez, el HUD está proponiendo reforzar los requerimientos de las regulaciones de la Ley de Procedimientos de Cierre de las Transacciones de Bienes Inmuebles (RESPA) para simplificar el proceso de compra y refinanciación de viviendas y para reducir los costos de estas operaciones. Estos requerimientos también servirán para proteger a los consumidores de los prestamistas inescrupulosos. Recientemente, Martínez anunció la realización de acuerdos con cinco compañías y proveedores de servicios hipotecarios, con pagos de casi $2.3 millones. El HUD dedicará $1.5 millones a la investigación de violaciones a RESPA, lo que significa un aumento de 6 veces del presupuesto corriente. El Departamento estará duplicando el número de personal para las actividades de cumplimiento de RESPA. También se aumentarán los esfuerzos de educación del consumidor para ayudar a evitar las prácticas de depredación.
Educación para el Consumidor
La Comisión Federal de Comercio ha publicado una serie de folletos gratuitos, ideados específicamente para los consumidores con hipotecas o para aquellos que se encuentran tramitando la obtención de un préstamo. Como parte de su programa de educación para el consumidor, la Comisión le ofrece las siguientes recomendaciones para proteger su hogar y su inversión hipotecaria:
La queja contra Diamond y OSI Financial Services fue presentada ante la Corte del Distrito Norte de Illinois, División Este, en Chicago, en el día de la fecha. Hubo una votación en la Comisión sobre la aprobación del reclamo y el acuerdo con Mercantile Mortgage, el resultado fue favorable 5-0.
NOTA: La Comisión presenta una queja ante la corte cuando tiene "razones para creer" que la ley ha sido o está siendo violada, y cuando la Comisión entiende que la denuncia será para el bien colectivo. El reclamo sometido no representa una decisión de la corte en contra del demandado o que el mismo esté en violación de la ley. El caso será decidido en la corte de distrito.
La queja o escrito de agravios y la estipulación de una orden de determinación final en el caso de Mercantile Mortgage fueron presentados y sometidos ante la Corte del Distrito Norte de Illinois, División Este, en Chicago, en el día de la fecha. La Comisión votó a favor de someter la queja, el resultado fue favorable 5-0.
NOTA: La estipulación de una orden de determinación final tiene únicamente propósitos de acuerdo y no constituye una admisión, por parte del demandado, de la violación de la ley. Las órdenes de determinación están sujetas a la aprobación de la corte y poseen fuerza de ley cuando son firmadas por el juez.
Se puede acceder a las copias de las quejas, acuerdo y estipulación de orden final en el caso de Mercantile Mortgage, y la queja o agravio contra Mark Diamond (en inglés), como también los materiales educativos para los consumidores a través del sitio en la red de la FTC http://www.ftc.gov y adicionalmente solicitándolas al Centro de Respuestas para el Consumidor (Consumer Response Center), Room 130, 600 Pennsylvania Avenue, N.W., Washington, D.C. 20580. La FTC trabaja en favor del consumidor para la prevención de prácticas comerciales fraudulentas, engañosas y desleales dentro del mercado y para proveer información de utilidad al consumidor con el objeto de identificar, detener y evitar dichas prácticas. Para presentar una queja o para obtener información gratuita sobre temas de interés del consumidor visite www.ftc.gov o llame sin cargo al 1-877-FTC-HELP (1-877-382-4357). La FTC ingresa todas las quejas relacionadas a fraudes de Internet y sistema de telemercadeo, robo de identidad y otras quejas sobre prácticas fraudulentas a una segura base de datos en línea llamada Centinela del Consumidor (Consumer Sentinel) que se encuentra a disposición de cientos de agencias de aplicación de la ley civil y penal en los Estados Unidos y en el exterior del país.
CONTACTO PARA MEDIOS DE COMUNICACIÓN:
Howard Shapiro
202-326-2181
CONTACTO DE PERSONAL:
Joel Winston o Peggy Twohig
Bureau of Consumer Protection
202-326-3224
CONTACTO PARA HUD:
Brian Sullivan
U.S. Department of Housing and Urban Development
202-708-0685 x7527
CONTACTO EN ILLINOIS:
Lori Bolas, Deputy Press Secretary
312-814-2518
(Acción Civil No.: Mercantile Mortgage – 02C 5079 (Judge Guzman))
(Civil Action No.: Mark Diamond – 02C 5078 (Judge Zagel))
(FTC File No.: 002-3321)